Fensterreinigung in der WEG: Wer ist für Gemeinschaftseigentum zuständig – und wer zahlt?

In kaum einem WEG-Thema wird so häufig durcheinandergebracht, wer für was zuständig ist, wie bei der Fensterreinigung. Das Schlafzimmerfenster des Eigentümers ist Sondereigentum – das Treppenhausfenster auf derselben Etage ist Gemeinschaftseigentum. Optisch kaum zu unterscheiden, rechtlich ein erheblicher Unterschied. Hausverwaltungen, die das nicht klar kommunizieren, erleben regelmäßig Streit auf Eigentümerversammlungen.

Welche Fenster gehören zur WEG – und welche nicht?

Die Abgrenzung folgt aus dem Wohnungseigentumsgesetz und dem jeweiligen Teilungsvertrag. Als Faustregel gilt:

• Gemeinschaftseigentum: Treppenhausfenster, Kellerfenster, Fenster in Gemeinschaftsräumen (Waschküche, Fahrradkeller, Hausmeisterzimmer), Dachflächenfenster wenn nicht zu einem Sondereigentum zugehörig, Lichtschächte
• Sondereigentum: Wohnungsfenster – also alle Fenster, die zu einer einzelnen Wohnung gehören, einschließlich Loggia- und Balkontüren
• Grauzone: Eingangstüren zum Haus (Gemeinschaft), Wohnungseingangstüren (Sondereigentum), Garagenfenster (je nach Zuordnung im Teilungsvertrag)
• Im Zweifel: der Teilungsvertrag ist maßgeblich – was dort als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist, gilt

Wichtig: Auch wenn die Außenreinigung eines Wohnungsfensters organisatorisch vom Dienstleister mit erledigt wird – etwa weil er mit Gerüst oder Hebebühne ohnehin am Haus ist – bleibt die Kostenpflicht beim jeweiligen Sondereigentümer. Diese Position darf nicht in der Gemeinschaftsabrechnung landen.

Wie oft müssen Fenster im Gemeinschaftseigentum gereinigt werden?

Eine gesetzlich vorgeschriebene Mindestfrequenz gibt es nicht. In der Praxis haben sich je nach Lage und Belastung folgende Intervalle bewährt:

• Treppenhausfenster in städtischen Lagen: zwei- bis viermal jährlich – Straßenlärm, Abgase und Niederschlag hinterlassen schnell sichtbare Ablagerungen
• Treppenhausfenster in ruhigeren Lagen: einmal bis zweimal jährlich ausreichend
• Kellerfenster und Lichtschächte: einmal jährlich als Grundreinigung, dazu bei Bedarf nach starkem Regen oder Laub
• Dachflächenfenster: einmal bis zweimal jährlich – Vogelkot und Moosbildung können bei längerer Vernachlässigung die Dichtungen angreifen

Wer die Intervalle zu selten ansetzt, spart kurzfristig – bezahlt aber mit höherem Reinigungsaufwand je Einsatz, weil sich Ablagerungen verfestigen. Zweimal jährlich ist für die meisten WEG-Anlagen ein sinnvoller Ausgangspunkt.

Sind die Kosten umlagefähig?

Ja – die Reinigung von Fenstern im Gemeinschaftseigentum ist als Gebäudereinigung im Sinne des § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig. Voraussetzung: Die Kosten betreffen ausschließlich Gemeinschaftseigentum und werden in der Jahresabrechnung als eigene Position ausgewiesen.

Problematisch wird es, wenn Dienstleister Pauschalangebote stellen, die Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht trennen. Dann kann ein Eigentümer die Abrechnung anfechten – und hat rechtlich gute Chancen. Hausverwaltungen sollten deshalb darauf bestehen, dass Angebote und Rechnungen klar zwischen Gemeinschaftseigentum und etwaigen Zusatzleistungen für Sondereigentum unterscheiden.

Innen- und Außenreinigung: Wer macht was?

Treppenhausfenster müssen von beiden Seiten gereinigt werden – innen und außen. Das klingt selbstverständlich, wird aber in der Praxis häufig nur einseitig beauftragt: Der Unterhaltsreinigungsdienst wischt die Innenseite beim Treppenhaus-Turnus mit, die Außenseite wird nie separat beauftragt.

Für die Außenreinigung ist je nach Gebäudehöhe Spezialgerät nötig: Teleskopstangen mit Wasserreinigungssystem für niedrige Gebäude, Hebebühne oder Gerüst für höhere Fassaden. Das macht Außenreinigung teurer und aufwändiger – und ist ein Grund, warum sie oft vergessen oder verschoben wird, bis der Zustand offensichtlich wird.

Sinnvoll ist, die Außenreinigung der Treppenhausfenster mit der regulären Fassaden- oder Gebäudepflege zu koordinieren: Wenn ein Dienstleister ohnehin am Haus ist, lassen sich Treppenhausfenster außen effizient mit erledigen.

Was in der Praxis häufig schiefläuft

• Fensterreinigung wird im Wirtschaftsplan vergessen: Kein Budget, kein Auftrag, kein Einsatz – bis die Treppenhausfenster optisch auffallen und das Thema auf der Versammlung landet
• Pauschalangebot ohne Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum: Rechtlich angreifbar, bei Prüfung der Abrechnung problematisch
• Nur Innenreinigung beauftragt: Außenseite wird strukturell vernachlässigt – insbesondere bei Lichtschächten sammelt sich dort Schmutz, der die Lichtdurchlässigkeit erheblich reduziert
• Reinigungsintervall zu selten: Verfestigte Ablagerungen, insbesondere Kalkschlieren und Vogelkot, erfordern erheblich mehr Aufwand als regelmäßige Pflege
• Keine Dokumentation: Kein Nachweis der durchgeführten Reinigung – bei Schäden an Dichtungen oder Rahmen (z.B. durch Moosbefall) schwer zu belegen, dass die WEG ihrer Pflegepflicht nachgekommen ist

Eigenleistung oder Dienstleister?

Innenreinigung der Treppenhausfenster lässt sich in kleinen Anlagen in die reguläre Treppenhausreinigung integrieren. Außenreinigung ist ohne Spezialgerät kaum sinnvoll durchführbar – und das Risiko bei Arbeiten auf Leitern oder an Fenstern in der Höhe ist erheblich. Für die Außenreinigung empfiehlt sich immer ein Dienstleister mit entsprechender Ausrüstung und Haftpflichtversicherung.

Was in der Praxis gut funktioniert: Glasreinigung zusammen mit der Unterhaltsreinigung zu beauftragen. Wer denselben Anbieter für Treppenhaus und Fenster nutzt, spart Koordinationsaufwand, hat eine einheitliche Dokumentation und kann Intervalle aufeinander abstimmen.

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