Fassadenreinigung in der WEG: Wann ist sie nötig – und wer zahlt?

Die Fassade ist das Erste, was Besucher, Mieter und Käufer einer Immobilie sehen. Grüner Algenbewuchs, schwarze Abgasstreifen unter Fensterbänken oder kalkige Schlieren von undichten Regenrinnen fallen sofort auf – und senken den wahrgenommenen Wert einer Anlage, auch wenn Treppenhaus und Wohnungen tadellos gepflegt sind. Trotzdem ist die Fassadenreinigung in vielen WEGs ein Dauerthema: Wann ist sie wirklich nötig? Wer entscheidet das? Und wer zahlt?

Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum – Pflege liegt bei der WEG

Außenwände, Putz, Verkleidungen und Anstriche gehören zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet: Die WEG ist für Instandhaltung und Pflege verantwortlich – nicht der einzelne Eigentümer. Die Hausverwaltung hat die Organisationspflicht, dafür zu sorgen, dass die Fassade in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird.

Wie oft und in welchem Umfang gereinigt wird, wird idealerweise im Wirtschaftsplan festgehalten und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Eine gesetzliche Reinigungspflicht mit festem Intervall gibt es nicht – wohl aber eine allgemeine Instandhaltungspflicht, aus der sich die Notwendigkeit von Pflege ergibt.

Wann ist eine Fassadenreinigung notwendig?

Es gibt kein universelles Intervall – der Reinigungsbedarf hängt vom Fassadenmaterial, der Lage und der Umgebung ab. Einige Orientierungswerte aus der Praxis:

• Putzfassaden in städtischer Lage: alle 5–10 Jahre professionelle Reinigung, je nach Schadstoffbelastung und Feuchtigkeitsexposition
• Klinker- und Ziegelfassaden: alle 5–8 Jahre, besonders bei Kalkausblühungen oder beginnendem Moosbefall
• Glasfassaden und Metallelemente: mindestens jährlich, Rahmenprofile und Glasflächen reagieren schnell auf Schmutzablagerungen
• Holzverkleidungen: individuell je nach Beschichtung und Witterung, oft jährliche Sichtkontrolle empfohlen
• Nordseiten und schattige Lagen: früher und öfter – fehlende Sonneneinstrahlung begünstigt Algen, Moose und Pilze

Konkrete Zeichen, dass eine Reinigung ansteht: sichtbarer Grünbelag (Algen, Moos), schwarze oder graue Schlieren von Fensterlaibungen und Gesimsen, Kalkflecken unter Fensterbänken, Rußabscheidungen an Lüftungsöffnungen oder ein insgesamt matter, verschmutzter Gesamteindruck, der durch normale Witterung nicht mehr verschwindet.

Warum Algenbewuchs kein rein optisches Problem ist

Algen, Moos und Pilze auf der Fassade sind kein ästhetisches Problem – sie sind ein bauphysikalisches. Biologischer Bewuchs hält Feuchtigkeit in der Oberfläche und beschleunigt deren Abbau. Bei Putzfassaden kann das bedeuten: Risse, Frostschäden, Hohlstellen. Bei Klinkern: Auswaschung der Fugen und Frostabplatzungen an der Oberfläche.

Eine regelmäßige Fassadenreinigung ist deshalb auch Substanzschutz. Wer die Reinigung zu lange aufschiebt, zahlt häufig für teurere Instandsetzungsmaßnahmen – neue Verfugung, Neuanstrich, Putzausbesserung. Die Kosten einer professionellen Reinigung sind im Vergleich dazu deutlich günstiger.

Sind die Kosten der Fassadenreinigung umlagefähig?

Für Mietverhältnisse gilt: Kosten für die Fassadenreinigung lassen sich grundsätzlich auf Mieter umlegen, wenn sie im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart sind – sie fallen unter § 2 Nr. 9 BetrKV (Gebäudereinigung). In der Praxis ist das jedoch nicht selbstverständlich: Viele ältere Mietverträge erwähnen die Fassadenreinigung nicht ausdrücklich. Hausverwaltungen sollten das bei der Vertragsprüfung im Blick haben.

In der WEG werden die Kosten über die Gemeinschaft getragen und nach Miteigentumsanteilen (MEA) aufgeteilt. Da die Fassade Gemeinschaftseigentum ist, trägt jeder Eigentümer anteilig – unabhängig davon, ob sein Wohnungsanteil besonders sichtbar zur Straße liegt oder nicht. Die Kosten erscheinen in der Jahresabrechnung als Instandhaltungs- oder Betriebskostenposition.

Fassadenreinigung vor dem Neuanstrich – warum die Reihenfolge zählt

Wer eine Fassade streichen oder beschichten lassen will, muss sie vorher professionell reinigen – nicht umgekehrt. Farbe auf einer verschmutzten, algenbefallenen oder feuchten Oberfläche haftet schlechter, trocknet ungleichmäßig und blättert früher. Eine Reinigung vor dem Anstrich ist deshalb keine optionale Zusatzleistung, sondern Voraussetzung für ein dauerhaftes Ergebnis.

Viele WEGs entscheiden sich beim Anlass 'Fassadenreinigung' auch gleich für eine Sichtkontrolle des Putzes und der Fugenbereiche. Das ist sinnvoll: Reinigung und Schadensaufnahme in einem Arbeitsgang spart einen extra Gerüstaufbau.

Welche Reinigungsmethode ist für welche Fassade geeignet?

Nicht jede Fassade verträgt dieselbe Methode. Die häufigsten Verfahren:

• Niederdruckreinigung mit Biozid: Standard für Putzfassaden mit Algenbewuchs – schonend, wirkt bis in die Kapillaren, kein Risiko für Putzabplatzungen wie bei Hochdruck
• Hochdruckreinigung: geeignet für robuste Materialien wie Beton, Klinker und Naturstein – bei Putz nur von Fachleuten mit genau dosiertem Druck
• Chemische Reinigung: bei hartnäckigen Kalk- oder Rostflecken, immer abgestimmt auf das Material – Neutralisierung und Nachspülen sind Pflicht
• Sandstrahlen / Trockeneisstrahlen: für historische Fassaden oder stark verschmutzte Oberflächen, die anders nicht zu behandeln sind – spezialisierte Verfahren
• Fenster- und Glasflächen: getrennt behandeln, da andere Mittel und Methoden nötig sind als für Putz oder Klinker

Falsch gewählte Methoden richten Schäden an: Hochdruck auf altem Putz löst Oberflächen ab, falsche Chemikalien greifen Beschichtungen an, zu intensives Sandstrahlen zerstört Fugen. Ein seriöser Dienstleister besichtigt die Fassade vor dem Angebot und wählt die Methode am Objekt aus – nicht am Telefon.

Was kostet eine professionelle Fassadenreinigung?

Die Kosten hängen von Fläche, Höhe, Zugänglichkeit, Material und Verschmutzungsgrad ab. Als grober Orientierungsrahmen für den Münchner Westen:

• Kleinere WEG-Anlage (300–600 m² Fassadenfläche): ab ca. 800–1.800 Euro, je nach Methode und Verschmutzung
• Mittlere Anlage (600–1.200 m²): ca. 1.500–3.500 Euro
• Gerüst ist oft nicht nötig: viele Fassaden bis 5–6 Etagen lassen sich mit Teleskopausrüstung oder Hubsteiger ohne klassisches Fassadengerüst reinigen – das reduziert Kosten erheblich
• Zusatzkosten durch Biozid-Behandlung: ca. 1–3 Euro pro m², wenn biologischer Bewuchs vorhanden

Pauschalen ohne Besichtigung sind unseriös – der tatsächliche Aufwand lässt sich nur vor Ort beurteilen. Ein schriftliches Festpreisangebot nach Besichtigung ist der Maßstab, an dem sich ein verlässlicher Anbieter messen lassen sollte.

Beschluss der Eigentümerversammlung: Wann ist er nötig?

Für laufende, planmäßige Instandhaltungsmaßnahmen – zu denen eine turnusmäßige Fassadenreinigung gehört – reicht in der Regel der Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschlossen hat. Die Hausverwaltung kann dann im Rahmen des genehmigten Budgets beauftragen.

Bei größeren Maßnahmen (Neuanstrich, Sanierung, erstmalige Reinigung nach Jahren ohne Pflege) oder wenn die Kosten das im Wirtschaftsplan vorgesehene Budget deutlich übersteigen, empfiehlt sich ein eigener Beschluss der Eigentümerversammlung. Das schützt die Hausverwaltung bei späteren Fragen zur Notwendigkeit oder Kostenverteilung.

Facilio übernimmt die Fassadenreinigung für WEG-Anlagen und Mehrfamilienhäuser im Münchner Westen – mit Besichtigung vor Ort, schriftlichem Festpreisangebot und auf das jeweilige Material abgestimmter Methode. Wenn Ihre Fassade eine Auffrischung braucht, sprechen Sie uns an.